设为首页加入收藏联系我们

欢迎您来到河南商报汽车频道!今天是:

您所在的位置:首页 > 维权投诉

投资写字楼,最好有开发商部分自持作为“靠山”!

来源: 日期:2017-3-23 9:17:11 人气:11

    与很多商业地产项目选择全部出售物业不同,华润置地非常看中开发商自持。尽管郑州的华润大厦写字楼选择出售,但华润万象城整体的商业物业是由华润置地自持运作的。
    华润自持的商业物业,将为华润大厦写字楼的投资者提供坚定的“靠山”,开发商根据项目定位统一规划运营,更利于这里形成聚集效应。

从设计开始关注实际使用舒适度

    购买住房是看中套内实际使用面积以及户型,对写字楼的投资也同样如此。
    而华润大厦在设计当中,非常注意整层的使用率控制。为购置写字楼的投资者以及租户,提供更多的户内的面积,而不是只强调核心筒多么的大气,电梯多么的宽大。
    据介绍,对于非超高层的写字楼,一般都是30多层的建筑,如果一家公司使用一层的情况下,华润大厦基本能做到本层使用率达到78%。
    如果是多家公司来使用,考虑到消防逃生这方面的设置,本层的使用率也尽量要达到73%。
    “当然这个指标不是容易完成的,需对核心筒进行强烈、细致、深入的规划和研究。”华润置地相关负责人说。
    此外,华润大厦在设计的时候,也有很多小细节照顾业主以及租户未来舒适度。比如外墙不会像香港中银大厦那样有锐角、钝角的存在,这意味着,套内使用面积将会更加方正。此外,采光方面也尽量做到各面进深相对均匀,把景观和阳光采光较好的面进深设计的多一点,以产生更多的优质面积。
 

商业物业自持提升项目品质

    写字楼的硬件情况,只是写字楼品质的一部分,后期的招商运作,对于写字楼的档次也有很大影响。
    近年来,受客户需求多元性影响,写字楼开发一改传统开发模式,转为多元化的运作模式。
    目前,国内有影响力的写字楼物业走的都是持有性物业的经营模式,比如国际贸易中心、上海嘉里中心、华润大厦等,这些写字楼项目把客户锁定为国际市场,且经营良好。
    持有性物业不仅能为开发商带来长期的收益回报,而且还能够保证物业产权的统一性。而郑州市场上,自持性的写字楼租金水平也会比销售的略高。
    对此,华润大厦营销部门人士表示,完全出售的物业产权过于分散,没有一个主心骨,对后期难以进行系统性的招商营销,业主各自为政反而会使写字楼整体水平达不到预期的效果。
    而开发商自持一部分物业的写字楼,好比有“靠山”,主体会由开发商根据项目定位统一规划运营,更利于形成聚集效应。
    尽管郑州的华润大厦写字楼是对外出售的,但整个万象城的商业物业是华润自持的。
    与一般的地产开发公司不同,华润置地在其独特的“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式中,持有型物业在战略中占有相当大的比重,而“万象城”模式成为其高速扩张所凭借的核心优势。


华润大厦七成写字楼已有租约

    照整个华润置地的安排,各地的华润大厦目前是否全自持,是按照城市情况区别对待的。
    在深圳、香港,经济高度发达,开放程度高,租金水平相对较高的城市,华润大厦写字楼全部都以自持为主。
    而在郑州这种二线、三线城市,集团的统一政策是选择写字楼部分售卖,以能够更快的回笼资金,充实现金流,增加整个集团的盈利能力。
    不过,华润的品牌让华润大厦无论是自持还是售卖,整体的租约情况还是非常好的。
    从华润大厦营销部门公布的数据看,目前华润大厦入住企业已达70%,而已售卖的面积达50%。
    这意味着,投资者购入华润大厦的写字楼,就可以享受租金带来的收益。
    从价格来看,目前华润大厦可以说还处于价值洼地。与华润大厦隔路相望的万象城住宅项目悦府四号毛坯房价格已经达到2.2万元/平方米,而目前华润大厦写字楼的销售价格仅为每平方米1.7万元。
    从租金水平看,写字楼是要远高于住宅的,早期与华润大厦签下长期、大面积租约的租户,享受的租金会比较低一些,而短租的租户租金高一些,根据楼层也会有一些差别。不过总体上来看,华润大厦写字楼的租金在每天每平方米2.5元至4元,平均在3元左右。


投资回报率远胜于住宅、商铺

    从投资回报的角度来看,写字楼与住宅、商铺相较,也有比较大的优势。
    随着第三产业的快速发展,写字楼需求迅速增加,特别是在“互联网+”及不断创新的创业背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛增加,像华润大厦这样的甲级写字楼市场主要的租赁需求旺盛。
    租金、空置率方面,郑州的不同商圈将持续分化,一般而言,核心商圈需求旺盛,租金或将进一步上升,而新兴区域则面临一定的压力。而华润大厦所处的正是郑州最为核心的二七商圈。
    以目前华润大厦的租金水平来计算,一套300平方米的写字楼,售价约为450万元。而每月的租金在2.7万元左右。但同地段同面积的住宅,价格都在600万元以上,租金水平也远逊与写字楼。
    投资华润大厦写字楼的年回报率在7%以上,大约14年的时间就可以收回购入写字楼的成本,而这还没有考虑未来写字楼价格的上涨以及租金的上涨。

本文网址:http://qiche.shangbw.com/show.asp?id=757